Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Mit dem Ende des Pinel-Systems, den verschärften energetischen Normen und den weiterhin hohen Zinssätzen im Vergleich zum vorhergehenden Jahrzehnt wird die Immobilieninvestition im Jahr 2024 nicht mehr mit denselben Maßstäben wie vor drei Jahren gesteuert. Strategien, die aufgrund großzügiger steuerlicher Vorteile funktionierten, erfordern heute eine differenziertere Betrachtung des Marktes, der tatsächlichen Rendite und der regulatorischen Anforderungen.
Kalender der Mietverbote und Akquisitionsstrategie
Seit dem 1. Januar 2025 darf Wohnraum der Klasse G nicht mehr vermietet werden in der Metropolregion. Die Klasse F wird 2028 betroffen sein, gefolgt von der Klasse E im Jahr 2034. Dieser Kalender verändert die Sicht auf den Mietmarkt.
Der Anteil der alten Wohnungen der Klassen F oder G an den Verkäufen ist von 11 % im Jahr 2021 auf 17 % im Jahr 2023 gestiegen, bevor er Anfang 2025 um die 15 % stabilisiert. Dieser Anstieg spiegelt einen Trend wider, bei dem Eigentümer, die das Mietverbot antizipieren, ihre Immobilien verkaufen.
Für einen Investor stellen diese energieintensiven Objekte einen Preisnachlass beim Kauf dar. Die Falle wäre, nur über den Kaufpreis nachzudenken, ohne die tatsächlichen Kosten für die Normenanforderungen zu berücksichtigen. Eine als G klassifizierte Wohnung, die mit einem Rabatt von einigen Tausend Euro gekauft wird, kann eine Renovierung erfordern, deren Kosten den Preisnachlass aufheben oder sogar übersteigen.
Die Konsultation eines Gutachters oder Zugriff auf die Website Investissement Patrimoine vor der Unterzeichnung ermöglicht eine präzise Schätzung der notwendigen Arbeiten und den Vergleich dieses Budgets mit dem tatsächlichen Gewinn auf den Preis.
Das Risiko der Mietleerstände ist der andere Faktor. Eine als F klassifizierte Immobilie, die 2024 ohne sofortige Renovierung gekauft wird, hat einen Vermietungshorizont von vier Jahren vor dem Verbot. Wenn die Arbeiten sich verzögern, bleibt die Wohnung leer, ohne Einnahmen zu generieren, während sie weiterhin Kosten verursacht (Nebenkosten, Grundsteuer, Kredit).
Mietinvestitionen ohne Pinel: die Abwägungen zwischen neu und alt
Das Verschwinden des Pinel-Systems Ende 2024 beseitigt den wichtigsten steuerlichen Hebel, der Investoren in den Neubau lenkte. Ohne diese Steuerermäßigung wiegt der Preisunterschied zwischen neu und alt viel schwerer im Rentabilitätsberechnung.
Der Neubau hat Vorteile: reduzierte Notarkosten, keine kurzfristigen Arbeiten, Einhaltung der neuesten energetischen Normen. Im Gegensatz dazu bleibt der Preis pro Quadratmeter signifikant höher als bei Altbauten, und die Bruttomietrendite wird mechanisch reduziert.
Der renovierte Altbau schafft einen dritten Weg. Eine bereits normgerechte Immobilie (Klasse A, B oder C) kombiniert einen zugänglicheren Kaufpreis mit einer energetischen Konformität, die die langfristige Vermietung sichert. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hier unterschiedlich: In einigen Mittelstädten übersteigt die Nachfrage nach renovierten Altbauten das verfügbare Angebot, was die Preise auf einem Niveau hält, das nahe am Neubau liegt.
Konkrete Kriterien für die Abwägung
- Den Nettomietertrag (nach Nebenkosten, Besteuerung und Rücklagen für Arbeiten) vergleichen und nicht nur die brutto angegebene Rendite in den Anzeigen
- Die tatsächliche DPE-Klassifizierung der Immobilie überprüfen, nicht die angegebene, indem man ein aktuelles, den geltenden Methoden entsprechendes Gutachten anfordert
- Die lokale Grundsteuer in die Berechnung einbeziehen, da die Unterschiede zwischen den Gemeinden mehrere Rentabilitätspunkte ausmachen können
- Die tatsächliche Mietnachfrage im angestrebten Bereich (Leerstandsquote, durchschnittliche Vermietungsdauer) schätzen, anstatt sich auf nationale Durchschnittswerte zu verlassen
SCPI und direkte Mietinvestition: zwei Renditelogiken
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ziehen Investoren an, die sich im Immobilienbereich engagieren möchten, ohne eine Immobilie direkt zu verwalten. Die Mietverwaltung, die Instandhaltung und die Suche nach Mietern werden an die Verwaltungsgesellschaft delegiert.
Die durchschnittliche Rendite der SCPI und die der direkten Vermietung sind nicht direkt vergleichbar. Bei SCPI ist die angegebene Rendite netto von der Verwaltung, aber vor persönlicher Besteuerung. Bei direkter Vermietung verdeckt die Bruttorendite oft Kosten, die mehrere Punkte absorbieren können: Mietverwaltung, wenn sie delegiert ist, Versicherung gegen Mietausfälle, Rücklagen für Arbeiten, Leerstand.
Die direkte Vermietung bietet im Gegenzug einen Hebel, den SCPI nicht im gleichen Maße ermöglichen: den Hebeleffekt der Immobilienfinanzierung. Die Aufnahme eines Kredits zum Kauf einer Mietimmobilie ermöglicht es, ein Vermögen mit einem begrenzten Eigenkapital aufzubauen, vorausgesetzt, die Miete deckt einen signifikanten Teil der monatlichen Rate.
Was die verfügbaren Daten nicht klären
Die Vergleiche zwischen SCPI und direkter Vermietung hängen stark von der Besteuerung jedes Investors, dem gewählten Regime (LMNP, Mikrogrundsteuer, real) und dem Standort der Immobilie ab. Ein Investor in einer hohen Grenzsteuerklasse wird nicht dasselbe Interesse haben wie ein Erstinvestor mit niedriger Besteuerung. Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass ein Fahrzeug dem anderen systematisch überlegen ist.
Immobilienbesteuerung nach 2024: die Punkte der Aufmerksamkeit
Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt ein Hebel zur steuerlichen Optimierung durch die Abschreibung der Immobilie, die das zu versteuernde Einkommen ohne Liquiditätsabfluss reduziert. Es wurden jedoch regulatorische Diskussionen über die Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns angestoßen.
Jede Steuerstrategie muss beim Einstieg und beim Ausstieg bewertet werden. Ein vorteilhafter Regime während der Haltedauer kann sich beim Verkauf als nachteilig erweisen, wenn sich die Regeln zwischenzeitlich ändern.
- Den Einfluss der IFI (Immobilienvermögensteuer) überprüfen, wenn das Nettoimmobilienvermögen den geltenden Schwellenwert überschreitet
- Die Entwicklung des LMNP-Regimes antizipieren, insbesondere hinsichtlich der Behandlung der Abschreibungen bei der Veräußering
- Keine Strategie ausschließlich auf einen steuerlichen Vorteil aufbauen, da die intrinsische Rentabilität der Immobilie die Investition auch ohne steuerliche Nische rechtfertigen muss
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 basiert weniger auf steuerlichen Regelungen als auf der Qualität des Objekts, seiner energetischen Konformität und der Stabilität des lokalen Mietmarktes. Die Investoren, die erfolgreich sein werden, sind diejenigen, die ihre tatsächliche Nettorendite, einschließlich Arbeiten und Besteuerung, vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags berechnen.
