De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herschikking. Tussen het einde van het Pinel-systeem, de verstrenging van de energie-eisen en de rentevoeten die hoog blijven in vergelijking met het voorgaande decennium, kan vastgoedbelegging in 2024 niet meer worden gestuurd met dezelfde referentiepunten als drie jaar geleden. De strategieën die werkten dankzij genereuze fiscale voordelen vereisen nu een fijnere lezing van de markt, het werkelijke rendement en de regelgeving.
Kalender van verhuurverboden en acquisitiestrategie
Vanaf 1 januari 2025 kunnen woningen met een G-classificatie niet meer worden verhuurd in het vasteland. De woningen met een F-classificatie zullen in 2028 aan de beurt komen, gevolgd door de E-classificatie in 2034. Deze kalender verandert de lezing van de huurmarkt.
Het aandeel van oudere woningen met een F- of G-classificatie in de verkopen is gestegen van 11 % in 2021 naar 17 % in 2023, voordat het begin 2025 stabiliseerde rond de 15 %. Deze stijging weerspiegelt een beweging van verkoop door eigenaren die anticiperen op het verhuurverbod.
Voor een investeerder vertegenwoordigen deze energie-intensieve woningen een korting bij aankoop. De valstrik zou zijn om alleen te redeneren op basis van de aankoopprijs zonder de werkelijke kosten van de normering mee te nemen. Een woning met een G-classificatie die wordt gekocht met een korting van enkele duizenden euro’s kan een renovatie vereisen waarvan de kosten de korting tenietdoen of zelfs overschrijden.
Het raadplegen van een diagnostische expert of toegang krijgen tot de site Investissement Patrimoine voordat je ondertekent, maakt het mogelijk om de benodigde werkzaamheden nauwkeurig te kwantificeren en dit budget te vergelijken met de werkelijke winst op de prijs.
Het risico van leegstand is de andere parameter. Een F-geclassificeerde woning die in 2024 zonder onmiddellijke renovatie wordt gekocht, heeft een verhuurhorizon van vier jaar voordat het verbod ingaat. Als de werkzaamheden vertraging oplopen, blijft de woning leeg zonder inkomsten te genereren, terwijl deze wel kosten met zich meebrengt (lasten, onroerendezaakbelasting, lening).
Huurinvestering zonder Pinel: de afweging tussen nieuw en oud
De afschaffing van het Pinel-systeem eind 2024 verwijdert de belangrijkste fiscale hefboom die investeerders naar nieuwbouw leidde. Zonder deze belastingvermindering weegt het prijsverschil tussen nieuw en oud veel zwaarder in de berekening van de rentabiliteit.
Nieuwbouw heeft voordelen: lagere notariskosten, geen korte termijn werkzaamheden, naleving van de laatste energie-eisen. Aan de andere kant blijft de prijs per vierkante meter aanzienlijk hoger dan bij oudere woningen, en het bruto huur rendement wordt mechanisch verlaagd.
Gerenoveerde oudere woningen creëren een derde optie. Een woning die al aan de normen voldoet (classificatie A, B of C) combineert een toegankelijkere aankoopprijs met een energieconformiteit die de lange termijn verhuur veiligstelt. De praktijkervaring verschilt op dit punt: in sommige middelgrote steden overstijgt de vraag naar gerenoveerde oudere woningen het beschikbare aanbod, wat de prijzen op een niveau houdt dat dicht bij nieuwbouw ligt.
Concreet criteria voor afweging
- Vergelijk het netto huur rendement (na lasten, belasting en voorzieningen voor werkzaamheden) en niet alleen het bruto rendement dat in de advertenties wordt weergegeven
- Controleer de werkelijke DPE-classificatie van het pand, niet de aangekondigde, door een recente diagnose aan te vragen die voldoet aan de geldende methode
- Neem de lokale onroerendezaakbelasting op in de berekening, omdat de verschillen tussen gemeenten meerdere punten van rentabiliteit kunnen vertegenwoordigen
- Schrijf de werkelijke huurvraag in de beoogde sector (leegstandpercentage, gemiddelde verhuurtijd) in plaats van te vertrouwen op nationale gemiddelden
SCPI en directe huurinvestering: twee logica’s van rendement
De SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) trekken investeerders aan die zich willen blootstellen aan vastgoed zonder een pand direct te beheren. Het beheer van de huur, het onderhoud en het zoeken naar huurders worden gedelegeerd aan de beheersmaatschappij.
Het gemiddelde rendement van SCPI’s en dat van directe huurinvesteringen kunnen niet direct met elkaar worden vergeleken. Bij SCPI’s is het weergegeven rendement netto van beheer maar vóór persoonlijke belasting. Bij directe huurinvesteringen verbergt het bruto rendement vaak kosten die meerdere punten kunnen absorberen: huurbeheer als dit is gedelegeerd, verzekering voor onbetaalde huren, voorzieningen voor werkzaamheden, leegstand.
Directe huur biedt daarentegen een hefboom die SCPI’s niet in dezelfde mate toestaan: het hefboomeffect van de hypotheek. Lenen om een huurpand te kopen stelt je in staat om een vermogen op te bouwen met een beperkte inbreng, op voorwaarde dat de huur een aanzienlijk deel van de maandlasten dekt.
Wat de beschikbare gegevens niet oplossen
De vergelijkingen tussen SCPI’s en directe huurinvesteringen zijn sterk afhankelijk van de belastingpositie van elke investeerder, het gekozen regime (LMNP, micro-foncier, reëel) en de locatie van het pand. Een investeerder in een hoge marginale schijf zal niet dezelfde interesse hebben als een eerste investeerder met een lage belastingdruk. De beschikbare gegevens stellen niet in staat om te concluderen dat het ene voertuig systematisch superieur is aan het andere.
Vastgoedbelasting na 2024: aandachtspunten
De LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft een hefboom voor fiscale optimalisatie dankzij de afschrijving van het pand, die het belastbaar inkomen verlaagt zonder kasuitstroom. Er zijn echter regelgevende discussies gestart over de herintegratie van de afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde bij verkoop.
Elke fiscale strategie moet bij de in- en uittrede worden geëvalueerd. Een voordelig regime tijdens de aanhoudingsfase kan nadelig blijken bij de verkoop als de regels in de tussentijd veranderen.
- Controleer de impact van de IFI (belasting op onroerend goed) als het netto onroerend goed het geldende drempelbedrag overschrijdt
- Anticipeer op de evolutie van het LMNP-regime, met name met betrekking tot de behandeling van afschrijvingen bij verkoop
- Bouw geen strategie uitsluitend op een fiscaal voordeel, want de intrinsieke rentabiliteit van het pand moet de investering rechtvaardigen, zelfs zonder fiscaal voordeel
Vastgoedbelegging in 2024 is minder afhankelijk van fiscale systemen dan van de kwaliteit van het pand, de energieconformiteit en de stabiliteit van de lokale huurmarkt. De investeerders die zullen slagen, zijn degenen die hun werkelijke netto rendement, inclusief werkzaamheden en belasting, berekenen voordat ze een compromis ondertekenen.
